I denne artikkelen gir vi deg all den informasjonen du trenger om huslån. Blant annet forklarer vi hva et huslån er, hvor mye lån du kan få og hvordan du oppnår den beste renten. Du får også en oversikt over hvordan du enkelt kan bytte bank og få bedre betingelser på ditt eksisterende huslån.
Hva er et huslån?
Et huslån er kort fortalt et lån som du tar opp for å kjøpe bolig eller annen eiendom. Når du tar opp et huslån eller boliglån tar banken pant i boligen eller eiendommen som du kjøper. De fleste norske banker tilbyr huslån.
Hva kan et huslån brukes til?
Et huslån kan brukes til å kjøpe alle typer boliger, som rekkehus, leilighet, villa og andre typer eiendom. Man kan også ta opp huslån for å kjøpe fritidseiendom som for eksempel hytte eller en bolig nummer 2.
Hvordan få huslån?
De fleste norske banker tilbyr huslån. For å få huslån i Norge må du kunne stille med 15% egenkapital. Det vil si at om du planlegger å kjøpe en bolig til 2 millioner må du kunne stille med 300 000 kroner i egenkapital. Bruk en lånekalkulator for å finne ut hvor mye du kan låne. Da fyller du bare inn ønsket lånebeløp for mer informasjon.
Hvordan spare opp egenkapital?
Det finnes mange måter å spare opp egenkapital på:
Dersom du er ung (under 33 år), anbefales det å spare i BSU (Boligsparing For Ungdom). Dette er en type konto som gir høyere rente sammenlignet med andre typer kontoer. Dessuten får du skattefradrag på det innskuddet du gjør årlig. I 2021 kan du spare maksimalt 27500 kroner på BSU, som gir det 22% skattefradrag tilsvarende 5500 kroner.
Andre måter å spare penger til bolig på er fast sparevtale i fond. Sparing i fond gir normalt høyere avkastning enn sparing i bank, men det anbefales å ha en horisont på minst 5 år. Dersom tidshorisonten er kortere enn 5 år, kan du investere i mindre risikable rentefond eller kombinasjonsfond, eller spare på en høyrentekonto.
Få huslån uten egenkapital.
Dersom du ikke kan stille med nok egenkapital, finnes det noen unntak:
Kausjonist
Den mest vanlige måten å unngå kravet om egenkapital er ved å søke med en kausjonist. En person som stiller som kausjonist gir sin garanti overfor banken at de vil betale lånet ditt om du ikke lenger skulle klare å betjene dette. Ofte er det foreldre eller nære slektninger som stiller som kausjonist når barna skal kjøpe den første boligen. Det er realkausjon som er den vanligste løsningen i Norge. Det vil si at banken tar tilleggssikkerhet i boligen/fritidsboligen til personen som stiller som kausjonist. Av den grunn er det viktig at både kausjonist og låntaker setter seg godt inn i hva en kausjonsavtale går ut på før de signerer en låneavtale med banken.
Forskudd på arv
Forskudd på arv kan være et alternativ til egenkapital. For enkelte familier passer det bra økonomisk at et eller flere av barna får et forskudd på arv i forbindelse med boligkjøp. I Norge har det også blitt vanligere at for eksempel besteforeldre testamenterer pengesummer til barnebarn fremfor foreldre slik at barnebarna kan få nødvendig startkapital ved kjøp av bolig.
Kjøpe bolig sammen med andre
Det er gjerne store beløp det snakkes om når man skal investere i en bolig. Derfor kan det ofte være lettere å dele denne store kostnaden med andre som også vil kjøpe bolig. Noen velger derfor å kjøpe bolig sammen kjæreste, ektefelle, familie eller venner. Slik kan man fordele kostnadene på flere personer på samme tid som man kan få innvilget et høyere huslån. Om du velger å kjøpe sammen noen andre er det meget viktig at dere setter dere godt inn i eierbrøken og at det utarbeides en skriftlig kontrakt. En slik kontrakt vil komme svært godt med om salg skulle bli aktuelt.
Støtte fra staten
Støtte fra staten kan du få dersom du er i en situasjon der det er svært vanskelig å kunne spare, eller ikke har noen egnet kausjonist kan du søke om statlig støtte.Slike lån kalles startlån. Et startlån gis fra boligbanken og er et statlig tiltak for personer som har hatt langvarige økonomiske problemer, eller som av ulike årsaker får avslag på lånesøknaden i kommersielle banker. Den enkleste måten å få mer informasjon om startlån er å ta kontakt med din kommune, eller søke gjennom din kommunes nettside. Du kan ikke søke direkte hos boligbanken, du må bli henvist fra din respektive kommune først.
Unntaksregelen
I boliglånsforskriften har finanstilsynet gitt bankene regler om hvilke krav som må oppfylles før det kan innvilges et boliglån. Blant annet er det her retningslinjene om maksimalt 85% belåning er angitt. Likevel har de ulike bankene muligheten til å gjøre unntak fra disse kravene på opptil 10% av sine årlige boliglånsøknader. Om du har muligheten til å fremlegge en ryddig økonomi, en gitt andel egenkapital og betalingsevne overfor banken kan det derfor fortsatt være muligheter for å få en lånesøknad innvilget, selv om du ikke har tilstrekkelig egenkapital.
Hvilken bank gir det beste huslånet?
Renten og betingelsene på huslån varierer fra bank til bank. Det er grunnen til at det lønner seg å sammenligne så mange banker som mulig når du skal søke om lån. Det finnes mange online lånekalkulatorer online som du kan bruke til å sammenligne lån til bolig. Da legger du bare inn ønsket lånebeløp og avdragstid, så får du en oversikt over hvor mye du må betale hver eneste måned.
Hva er renten på huslån?
Renten på huslån vil variere fra bank til bank, men generelt er renten på et slikt lån lavere sammenlignet med andre typer lån. Det er fordi banken tar pant i boligen din når du får et huslån. Det betyr at om du ikke klarer å betjene lånet, kan boligen eller eiendommen tilfalle långiver. Dersom du ikke overholder dine forpliktelser kan långiver i verste fall overta eiendommen din, og selge den for å få tilbake pengene for huslånet. Når dette skjer, kalles det for tvangssalg, eller tvangsauksjon.
At banken eller finansinstitusjonen har sikkerhet (også kalt pant) i eiendommen eller boligen du har kjøpt, innebærer mindre risiko for banken. Det betyr at de fleste banker kan tilby gunstige renter på slike lån.
Hva er forskjell på nominell og effektiv rente?
Mange lurer på forskjellen på nominell og effektiv rente.
Nominell rente er den rentesatsen som lånet har før gebyrer og andre lånekostnader, og er normalt oppgitt som en årlig rente.
Effektiv rente er den nominelle renten pluss gebyrer og andre lånekostnader. Den effektive renten forteller deg den faktiske prisen på lånet.
Du bør derfor Sammenligne bankenes effektive rente, og ikke den nominelle renten, når du skal søke etter boliglån.
Så mye lån kan du få
Hvor mye lån du kan få til bolig vil avhenge av din økonomiske situasjon:
Lån 5 ganger inntekten
Ifølge norske regler får du ikke lån mer enn tilsvarende 5 ganger din inntekt. Dersom du tjener 500 000 kan du altså ikke få mer enn 2 500 000 kroner i lån. Er dere to som låner, dobles summen ut fra begge sin inntekt.
Din samlede gjeld
Hvor mye huslån du kan få vil også avhenge av din samlede gjeld. Dersom du har billån, studielån eller andre typer gjeld fra før, vil dette påvirke hvor stort låneopptak du kan gjøre. Din samlede gjeld i forhold til din lønn / inntekt er også avgjørende her.
Medlåntaker og kausjonist
Dersom du kan få noen til å stille som medlåntaker eller kausjonist kan det bli lettere å få boliglån. En medlåntaker er solidarisk ansvarlig for lånet og for betjeningen av huslånet. Ordningen med medlåntaker gir større sikkerhet for banken og det å være medlåntaker betyr at man har ansvar på høyere nivå enn om man er kausjonist.
Betalingsanmerkninger
Dessverre er det slik at de fleste banker gir avslag på lånesøknaden dersom du har betalingsanmerkninger eller pågående inkassosaker.
Huslån med betalingsanmerkninger
Dersom du har betalingsanmerkninger eller pågående inkassosaker kan det være vanskelig å få huslån. De fleste banker sier nemlig nei til kunder som har registrerte betalingsanmerkninger. Det er fordi bankene anser det som risikabelt å låne ut penger i slike tilfeller. Det er grunnen til at du bør innfri alle betalingsanmerkninger før du søker om lån. Før ble betalingsanmerkninger lagret i flere år, men nå er det heldigvis slik at disse blir slettet med en gang du gjør opp kravet. Dersom du har betalt kravet og du fremdeles har en betalingsanmerkning registrert på deg, bør du kontakte inkassoselskapet.
Refinansiere boliglån
Å refinansiere betyr å erstatte et lån med et nytt lån. Målet med å refinansiere er å få bedre betingelser som for eksempel lavere rente eller lengre eller med fleksibel nedbetalingstid. Det kan være store beløp å spare på å refinansiere boliglånet. Selv om renteforskjellene kan se små ut, har de fleste såpass store boliglån at selv en liten renteforskjell vil utgjøre større pengesummer over tid. Det er grunnen til at det med jevne mellomrom lønner seg å sjekke hvilken bank som kan tilby deg den beste renten på huslånet. Dersom du finner at andre banker tilbyr lavere renter enn banken din, kan det lønne seg å forhandle om boliglånsrenten.
Forhandle om boliglånsrenten
Når du skal møte banken for å forhandle rente på boliglånet ditt er det viktig å være godt forberedt. Før avtaler møte om forhandling, bør du vite hvilke faktorer som er viktige for bankene:
- Lav risiko: Dersom du viser god betalingsvilje/evne samt en stabil lønn hos en stabil arbeidsgiver vil banken oppfatte dette som positivt. Det samme vil en stabil familiesituasjon, lavt lån i forhold til boligverdi og en bolig eller eiendom som ligger i et område med mange lukrative eiendomssalg. Dette er alle eksempler på faktorer som gjør at du fremstår en bedre kunde som banken vil beholde.
- Høyt potensiale: Dersom du har en attraktiv jobb med mulighet for god lønnsutvikling og forfremmelse, dersom du er ung og viser interesse for sparing, forsikring og andre av bankens produkter er det større potensialet for at banken din vil tjene penger på deg. I slike tilfeller vil de vil strekke seg lengre for å kunne beholde deg som kunde.
Dersom du greier å overbevise banken din om disse tingene, kan det være at du kan få et tilbud om lavere rente på huslånet. Dersom banken din ikke er villig til å gi deg det, er det ingenting i veien for å flytte huslånet.
Hvordan flytte huslånet
Dersom banken din ikke er villig til å gi deg lavere rente på huslånet, er det ingen grunn til ikke å flytte lånet til en annen bank. Så lenge du ikke har bundet renten, kan du når som helst flytte til en annen finansinstitusjon. Ny teknologi har også gjort det enkelt å bytte bank. Dersom du kan signere med BankID kan du gjennomføre et bankbytte på få minutter.
Slik bytter du bank
- Kontakt banken du vil bytte til for å opprette de kontoene du har behov for. Det enkleste er ofte å bruke bankens nettsider, men du kan også ringe banken eller avtale et fysisk møte.
- Be den gamle banken din om å overføre innestående beløp på lånet til din nye bank og avslutte gamle konti for deg. Som regel vil dette skje automatisk.
- Tinglysing av pantedokumentet i Statens Kartverk må ordnes, men dette er også noe som din nye og din gamle bank ordner seg i mellom.
- Dersom du trenger hjelp, tar du bare kontakt med banken og de vil hjelpe deg med flyttingen av huslånet.
Hvordan betale tilbake huslånet
Normalt betaler du tilbake huslånet med et fast beløp hver måned, ifølge en fast oppsatt nedbetalingsplan. Denne nedbetalingsplanen inneholder både renter og avdrag. Det er imidlertid ingenting i veien for å nedbetale huslånet raskere dersom du ønsker det. Det forutsetter at du har flytende rente på lånet.
Fast eller flytende rente
Det vanligste er å ha flytende rente på huslånet. Du kan imidlertid inngå en avtale med banken din om fast rente på hele eller deler av huslånet. Selv om det har vist seg at flytende rente lønner seg over tid, kan det å binde renten føre til større forutsigbarhet dersom renten skulle stige mye.